Като наемател има много причини, поради които може да искате да прекратите търговски лизинг. Една за съжаление твърде често срещана причина е, че вашият бизнес не е постигнал успех-или не е бил толкова успешен, колкото си мислехте, че ще бъде. Надяваме се, че причината, поради която трябва да прекратите лизинга, е, че вашият бизнес се е справил толкова добре, че наетите помещения са твърде малки и трябва да се разширите, за да бъдете в крак с изискванията на клиентите. Така че има ли нещо, което можете законно да направите, за да излезете от съществуващия лизинг?
Планирането ви трябва да започне, преди да подпишете договора за наем-би било разумно да вземете присърце стария израз за една унция превенция, която си струва килограм лек. Трябва да помислите какво бихте искали да направите в случай на „ранно напускане“ и да включите разпоредба, която обхваща някои възможни сценарии, преди да подпишете договора за наем. За щастие, има няколко различни разпоредби, които лесно можете да преговаряте с наемодател, които ще ви дадат „аут“, ако решите да се преместите, преди да изтече лизингът. Например, може да искате да включите клауза, която ви позволява да анулирате лизинга си, ако прогнозите за доходите не са постигнали определена цел до шестмесечната или едногодишната годишнина от лизинга.
колко дълго се съхраняват яйцата след продажба по дата
Друга възможност е да включите опции за срокове, които работят по следния начин: Като нов наемател вероятно ще искате поне двугодишен първоначален срок, за да помогнете за намаляване на месечните ви плащания. Но може да се притеснявате за ангажимент за петгодишен срок, въпреки че по-дългият период на лизинг осигурява наем и стабилност на местоположението през годините на растеж на новия ви бизнес. Отговорът може да бъде едногодишен или двугодишен лизинг с една или повече опции за подновяване, като например една или две опции за допълнителни две години всяка или единична опция за три допълнителни години.
Важното е, че опцията е написана във ваша полза. Това означаваВиеимат право да упражнят Вашата възможност, а наемодателят няма друг избор, освен да удължи срока на лизинга, ако упражните опцията си съгласно условията на лизинга. Опцията за срок обикновено включва период от време преди изтичане на първоначалния срок, през който опцията може да бъде упражнена. Например лизингът може да предвиди, че опцията за удължаване на лизинга трябва да бъде упражнена най -малко три месеца преди края на лизинга. Ако наемателят изчака, докато останат по -малко от три месеца преди края на лизинга, опцията вече няма да е валидна.
Обичайно е, с опции за срок, наемодателят да поиска малко увеличение на наема през следващия срок на лизинга. Сумата обикновено подлежи на договаряне. Ако вашият бизнес се справя достатъчно добре, за да удължи лизинговия договор, малко увеличение на наема не би трябвало да нарушава сделката за вас.
Други варианти за разглеждане
Нека сега приемем, че искате да се оттеглите от лизинга си преди изтичането на срока и нямате опции за срок, от които да се възползвате. Един от вариантите е просто да помолите наемодателя си да прекрати договора ви за наем. Те биха могли да го направят, ако пазарът на наеми е добър и пространството може лесно да се освободи, може би за по -висок наем. Ако случаят е такъв, добре за вас. Но това вероятно няма да се случи.
Можете просто да се оттеглите от договора за наем, но ако го направите, наемателят, който е подписал договора (най -вероятно вие) и всеки поръчител, ще бъде отговорен за наема за останалата част от лизинга или докато наемодателят намери нов наемател. Това не е толкова лошо, колкото звучи, защото законът налага на наемодателите задължение за смекчаване на щетите. Това означава, че вашият наемодател не може просто да седне и да събере наема ви, но има утвърдително задължение да се опита да намери друг наемател, който да наеме мястото ви. Ако новият наемател плаща същия или по -висок наем, вие сте измамени. Ако обаче новият наемател плаща по -малко наем, отколкото се изисква от договора за наем, вашият наемодател ще поиска да дължите разликата за срока на лизинговия договор и ще бъдете принудени да го платите.
Но какво ще стане, ако вашият наемодател не е толкова мотивиран да намери нов наемател? Тъй като все още сте отговорни по лизинга, няма реална полза за тях да положат допълнителни усилия, за да намерят друг наемател. В този случай бихте искали сами да опитате да намерите нов наемател, който да поеме задълженията по лизинга. За да се подготвите за тази ситуация, вашият договор за наем трябва да съдържа разпоредба, според която вашият наемодател не може необосновано да откаже да даде съгласие на нов наемател. Това означава, че ако представите нов наемател, който е финансово стабилен и опитен, вашият наемодател не може произволно да откаже да преотдава на новия наемател.
Друга възможност е да се обърнете към наемодателя си за откупуване. Макар да е вярно, че ако вашият договор за наем все още има дълго време, договарянето на откуп може да бъде трудно, ако вашият наемодател смята, че ще може да преотдаде вашето пространство без прекалено много проблеми, той може да се съгласи да разреши излизате от лизинговия договор, ако платите някакво възнаграждение. Или можете да му предложите да запази част или целия ви гаранционен депозит в замяна на това да ви освободи от лизинга.
Що се отнася до отдаване под наем на пространство, най -умното нещо, което можете да направите, е да се уверите, че сте покрили базите си, преди да подпишете пунктираната линия. По този начин имате разработени планове за непредвидени ситуации, независимо колко успешен е вашият бизнес.
Написано от
Джефри Щайнбергер
Джефри Щайнбергер е ветеран адвокат и основател и старши партньор на Адвокатските кантори на Джефри В. Щайнбергер , Професионална корпорация в Бевърли Хилс, Калифорния. Той е също известен адвокат на знаменитости, телевизионен правен коментатор и анализатор, федерално назначен арбитър на SEC и професор по право.